A gestão do espaço urbano ganhou um novo capítulo com o avanço de legislações municipais — amparadas pelo Estatuto da Cidade — que buscam dar um fim ao descaso com propriedades particulares que geram insegurança e problemas de saúde pública. O foco central dessas medidas é garantir que o direito à propriedade não se sobreponha à função social, princípio constitucional que exige que todo imóvel cumpra uma finalidade produtiva ou de moradia.
O que define um imóvel como abandonado?
De acordo com as diretrizes que vêm sendo adotadas por diversas capitais e cidades de médio porte, um imóvel entra no radar da fiscalização quando preenche critérios específicos de negligência. Para ser considerado legalmente “abandonado”, o bem deve apresentar:
- Inatividade prolongada: Ausência de uso por mais de 12 meses.
- Deterioração física: Sinais visíveis de falta de manutenção (mato alto, infiltrações externas, lixo).
- Riscos estruturais e sanitários: Ameaça à segurança física de vizinhos ou focos de doenças.
- Uso ilícito: Servir como ponto para invasões, tráfico de drogas ou outras atividades criminosas.
- Inadimplência fiscal: Dívidas de IPTU acumuladas por dois anos consecutivos ou mais.
Do prazo de regularização à intervenção pública
O processo não ocorre de forma imediata. O proprietário possui garantias legais e um rito a seguir. Uma vez identificado o problema, a Prefeitura emite uma notificação oficial, concedendo um prazo de 90 dias para a regularização. Nesse período, o dono pode colocar o imóvel em uso, quitar os débitos ou apresentar um cronograma de reforma.
Se o proprietário ignorar o chamado, as consequências escalam:
- Cadastro Municipal: O bem é incluído em uma lista de imóveis abandonados.
- Sanções Financeiras: Aplicação de multas e do IPTU Progressivo no Tempo, onde a alíquota do imposto aumenta anualmente.
- Cobrança de Serviços: Se a prefeitura precisar limpar ou cercar o terreno, o custo será repassado ao dono com acréscimo de taxas administrativas.
Nota: Em casos de risco iminente, como desabamento ou epidemias, o Município pode intervir emergencialmente sem autorização prévia, cobrando os custos posteriormente.
Uso para interesse social e desapropriação
A grande novidade destes projetos é a possibilidade de uso temporário para fins públicos. Imóveis que estiverem desocupados e bem localizados podem ser requisitados pela administração para abrigos emergenciais, unidades de saúde provisórias ou centros de assistência social.
Se todas as tentativas de mediação falharem e o abandono persistir, o desfecho final é a desapropriação por interesse social. Neste cenário, o poder público assume a posse definitiva do imóvel para transformar o espaço em habitação popular ou equipamentos públicos, garantindo a indenização conforme previsto na legislação federal, muitas vezes paga através de títulos da dívida pública.
Atualizações recentes no cenário nacional
Recentemente, cidades como São Paulo e Curitiba têm utilizado ferramentas tecnológicas, como o mapeamento por drones e cruzamento de dados de consumo de água e energia, para identificar esses “vazios urbanos” de forma mais ágil. A meta é combater a especulação imobiliária que mantém prédios fechados em áreas centrais enquanto o déficit habitacional cresce.
