​O ano de 2026 inicia com um cenário desafiador para milhões de brasileiros que vivem de aluguel. A combinação de uma nova estrutura tributária, a consolidação de índices de reajuste mais persistentes e a baixa oferta de imóveis em centros urbanos criou a “tempestade perfeita” para o bolso do locatário. Enquanto o mercado imobiliário tenta se adaptar às regras da Reforma Tributária, os inquilinos já sentem o repasse dos custos operacionais e a pressão de uma demanda que não para de crescer.

​O “fator Reforma” e a transição de impostos

​A principal novidade deste ano é o início oficial da fase de testes da Reforma Tributária. Com a introdução do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o setor imobiliário começou a recalcular suas margens. Embora as alíquotas iniciais sejam simbólicas (cerca de 1%), a expectativa de um aumento gradual na carga tributária sobre a locação de serviços e a administração de imóveis já está sendo precificada nos novos contratos.

​Especialistas apontam que grandes administradoras e proprietários com múltiplos imóveis são os primeiros a sentir o peso da formalização exigida pelo novo sistema, o que acaba sendo repassado ao valor final do aluguel para manter a rentabilidade dos ativos.

​IPCA consolidado e a “morte” do IGP-M nos contratos

​Se em anos anteriores o IGP-M (o “índice do aluguel”) assustava por suas variações bruscas, em 2026 o cenário mudou. O mercado consolidou a migração para o IPCA (inflação oficial) como o indexador padrão. No entanto, a inflação de serviços — que inclui manutenção, mão de obra e condomínios — continua resiliente, mantendo os reajustes anuais em patamares elevados, frequentemente acima dos 5% a 7%.

​Além disso, em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo, a escassez de terrenos e o alto custo da construção civil impedem que a oferta de novos imóveis acompanhe a procura, permitindo que proprietários exijam valores acima da média histórica na hora da renovação ou de novos fechamentos.

​Mudanças na Lei do Inquilinato e proteção jurídica

​A atualização das práticas da Lei do Inquilinato para 2026 trouxe mais rigor na formalização. Contratos verbais ou “de gaveta” estão perdendo espaço para assinaturas digitais e vistorias tecnológicas com inteligência artificial. Embora isso traga segurança jurídica para ambas as partes, o custo dessa profissionalização (taxas administrativas e seguros-fiança mais caros) acaba onerando o inquilino.

​Por outro lado, houve um fortalecimento nos direitos de permanência. Decisões recentes impedem o despejo imediato em casos de venda do imóvel se o inquilino estiver adimplente, garantindo prazos maiores para desocupação. Contudo, essa “segurança extra” tem seu preço: o mercado responde com exigências de garantias locatícias cada vez mais robustas e custosas.

​O que esperar para os próximos meses

​Para quem pretende alugar ou renovar contrato neste primeiro trimestre, a recomendação de consultores imobiliários é a negociação direta. Com a Selic em trajetória de ajuste, o crédito imobiliário para compra ainda é seletivo, o que mantém muitas famílias presas ao aluguel, sustentando a demanda alta.

​Resumo dos impactos para o inquilino em 2026:

• ​Novos Tributos: Início da CBS/IBS traz custos de conformidade para locadores.
• ​Índices: IPCA se torna soberano, mas reflete a alta nos serviços.
• ​Oferta: Poucos imóveis disponíveis em regiões centrais elevam o valor do m².
• ​Formalidade: Exigência de contratos mais detalhados e seguros caros.